因為疫情原因，今年的“二房東”行業(yè)顯得風(fēng)聲鶴唳，不少機(jī)構(gòu)因為資金鏈緊張，其運(yùn)營項目陷入停擺。雖疫情逐步緩解，但短期內(nèi)整體環(huán)境對大部分“二房東”并不好友好。隨著存量市場的膨脹，逐漸從“二房東”模式向“精細(xì)化運(yùn)營”過渡，是不可逆的趨勢。在此背景下，寫字樓運(yùn)營的深耕運(yùn)營，是大部分“二房東”機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵手段。
然而，運(yùn)營兩字，向下有較高的門檻限制，向上又是不見天花板的空白區(qū)域，如何實現(xiàn)寫字樓精細(xì)化運(yùn)營，成了需要立即解決的問題。

我們認(rèn)為，精細(xì)化運(yùn)營在未來3-5年內(nèi)，將遵循一定的規(guī)律發(fā)展。其核心是從運(yùn)營物理空間轉(zhuǎn)變?yōu)檫\(yùn)營同好社群。如果是將存量改造定義為重新解構(gòu)空間，甚至僅僅是定義為空間的裝修美化和硬件加強(qiáng)，決定了其未來的精細(xì)化程度是欠缺的。按照我們所提出的“共生”原理，前期改造應(yīng)該為后期運(yùn)營服務(wù)。在存量改造的初始階段，就應(yīng)該積極包含精細(xì)化運(yùn)營所必然觸及的五大維度。

租客的共性需求，代表了其社群的功能化建議。對于運(yùn)營機(jī)構(gòu)而言，了解、掌握社群的共性需求，是精細(xì)化運(yùn)營的第一步。從分析空間到分析社群，代表著核心價值的回歸。

精細(xì)化運(yùn)營追求和諧共生的穩(wěn)定關(guān)系，互相索取，但又互相反哺。在運(yùn)營方法上的革新，首要目的就是要建立平衡，創(chuàng)造一個穩(wěn)定的宿主環(huán)境。這就要求運(yùn)營機(jī)構(gòu)應(yīng)該從“服務(wù)”和“制約”兩方面共同下手。

在項目運(yùn)營中，還要充分考慮節(jié)點(diǎn)問題。在不同時間節(jié)點(diǎn)，所采用的運(yùn)營手法應(yīng)該是不同的。在共生初期（項目招商階段），為了快速建立生態(tài)，往往采取相對飽滿、激進(jìn)的運(yùn)營手段。到了平穩(wěn)期的時候，重心則要放在內(nèi)穩(wěn)態(tài)的建立上。

在寫字樓運(yùn)營策略的建立中，有預(yù)見性地設(shè)定調(diào)整的節(jié)點(diǎn)，能夠保證運(yùn)營機(jī)構(gòu)的資源價值最大化（尤其是人力資源），進(jìn)而提高項目整體的抗風(fēng)險性，科學(xué)地降低運(yùn)營成本。

對于項目的價值鏈體系的打造，一方面是完善寫字樓運(yùn)營的生態(tài)架構(gòu)，另一方面是運(yùn)營手段的多樣化，這就要求運(yùn)營機(jī)構(gòu)從一個單一的空間運(yùn)營商逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楦油晟频膬r值運(yùn)營商。

精細(xì)化運(yùn)營時代，挑戰(zhàn)和機(jī)遇并存。對項目而言，區(qū)域位置優(yōu)越、硬件條件過關(guān)固然是其加分項，但背后團(tuán)隊在定位、招商、運(yùn)營等方面的軟實力卻決定著項目乃至運(yùn)營機(jī)構(gòu)未來的發(fā)展。要獲得項目的最大價值，