今年第一季度，更多的大宗交易正被擺在談判桌上，但價格卻沒那么高了。在上海市場大宗交易中最受歡迎的寫字樓資產，今年第一季度的價格跟去年的預期價格相比，已經(jīng)有了15%-20%的回落。

從表面來看，外資正在變得活躍，實際上卻是內資在變化。耀光奧菲斯直租網(wǎng)在接受界面新聞記者采訪時表示，正是因為國內投資者及開發(fā)商融資成本與日俱增，給了境外投資者更多的收購機會。大宗交易最近的一波行情是從2014年年底開始出現(xiàn)，交易數(shù)量和交易金額均在2016年、2017年期間達到頂峰狀態(tài)，2018年整體開始呈現(xiàn)下行趨勢。在這一波行情中，外資被“冒頭”的內資力壓。不是外資不想?yún)⑴c，實際上他們一直在積極參與收購出價，但在市場環(huán)境和資金鏈寬松的情況下，有時內資競價更積極，相對而言競價成功概率更高。但到了2018年去杠桿的環(huán)境下，內資的大熱勢頭陡降。

2018年下半年伊始，大宗交易市場走向下坡路。根據(jù)Real Capital Analytics及耀光奧菲斯直租網(wǎng)市場研究部數(shù)據(jù)，去年全年大宗成交（指人民幣1億元以上成交，不含開發(fā)地塊）總額為人民幣1888億元，相比2017年同比下降20%；上海2018年全年大宗成交額720.5億元，同比降低31%。實際上，在2016年年末普遍降杠桿以來，中國房地產投資市場的活躍性以及投資者類別都已經(jīng)開始發(fā)生變化。不過，大宗物業(yè)交易市場的反應總是相對滯后一些。

市場是從去年的五、六月份開始慢下來，政策對于大宗交易有滯后性，因為大宗交易的周期都比較久。今年年初資金面相對放松，市場可能會開始回暖，但對大宗交易市場整體轉好是否帶來積極的影響，預計到今年年中或者下半年才會進一步體現(xiàn)，至少目前來看仍是境外基金比較積極?！彼袛?，境外房地產基金之前在報價上通常不占優(yōu)勢，而市場形勢的轉換為境外投資者打開新局面，預計在未來的12-18個月間，境外投資者在市場上將更為積極活躍。內資由于過去兩三年的激進收購動作，接下來或將面臨退出的壓力。

與此同時，在大宗物業(yè)交易中一直最受歡迎的寫字樓資產，今年在價格上有了一定的回落調整。耀光奧菲斯直租網(wǎng)告訴界面新聞記者，過去兩年上海寫字樓資產的交易量很大，價格也被推得較高，但目前部分在售寫字樓業(yè)主愿意接受的成交價格跟去年的預期價格相比，已經(jīng)有了15%-20%的回落，這其中包括多方面原因。主因還是去年價格推升太高，已經(jīng)有不理性的成分；其次，外部環(huán)境也對寫字樓租賃市場產生了一定影響，這主要是一種預期上的作用，買家正在變得謹慎和觀望。一些參與收購報價的外資認為，現(xiàn)在來自于內資的競爭少了，也會對業(yè)主的報價進行議價。

上海寫字樓市場整體的增量較大，空置率也有所提升，而對未來兩三年的租金預測，朱兆榮表示這項預判會比較保守，整個市場不夠樂觀，因此中介方的傭金也在提高。在這種情況下外資為何仍繼續(xù)加碼投資中國的大宗物業(yè)？相比于歐美成熟市場的低風險、低回報，盡管中國的房地產行業(yè)已經(jīng)發(fā)展了20多年，但在外資眼里還是剛起步的市場，尤其是以商辦物業(yè)為主的大宗交易市場，他們覺得在這個市場還是能找到回報率非常不錯的機會。盡管國內融資成本要高于發(fā)達國家市場，項目凈收益率一般在4%左右，也并不高，但外資看中的是租金增長和退出時的資產增值。

目前的內資層面也有一些積極因素，或將迎來更多政策上的放開。首先，中國基本養(yǎng)老保險基金投資潛力巨大，在美國、新加坡以及加拿大等成熟市場，養(yǎng)老保險基金是投資市場上核心資產的主要買家。隨著中國養(yǎng)老保險基金的投資管理更加完善，支持政策進一步落實，預計在商業(yè)地產投資市場上能看到中國養(yǎng)老基金的更多身影。

其次，保險資金的房地產投資存在很大增長空間。根據(jù)耀光奧菲斯直租網(wǎng)報告數(shù)據(jù)，截至2018年上半年中國保險公司合計有人民幣17.6萬億資產，目前中國政策允許保險公司將最多30%的資金用于房地產投資，15%的資金用于海外投資，然而目前險資只有很小一部分布局在房地產市場，如果或可能提高投資房地產的比例。

另外，市場預計房地產信托投資基金（REITs）發(fā)行將被列上日程。2018年中國證監(jiān)會以及中國住建部均發(fā)文鼓勵推進長租公寓項目證券化。如果REITs的法律和稅務障礙得以解除，中國的房地產信托投資基金市場規(guī)模將會超過美國，同時也為投資者提供了重要的退出渠道。

為了獲得更高的回報率，一些投資者也轉向非傳統(tǒng)物業(yè)領域尋求投資機會，目前比較熱門的有物流資產、長租公寓、輕奢商務酒店以及數(shù)據(jù)中心。電商的發(fā)展，讓物流越來越火，資本都是逐利的，覺得物流極具發(fā)展?jié)摿?，所以基金也會把一部分原本要配置在寫字樓的資金轉放到物流項目上，這或將成為今后大宗投資的趨勢之一。物流資產現(xiàn)已成為交易氣氛最活躍的利基資產類別，這個市場目前由幾大主要運營商壟斷。兩三年前，投資物流資產的主要方式還是通過土地拍賣拿地并進行開發(fā)，但如今物流用地供應有限，絕大多數(shù)的物流資產投資都是在二手市場完成。

目前物流資產的主要投資活動集中在蘇州、東莞、嘉興等一線城市的衛(wèi)星城，以及二、三線物流樞紐城市。大規(guī)模的物流資產投資者正從單純的倉儲業(yè)主轉變?yōu)楣疚锪鹘鉀Q方案提供者。