高出租率的寫字樓背后,究竟有啥“道道”?

寫字樓租售兩難破局之道是自持優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。在嚴峻市場環(huán)境下,寫字樓租售兩難的破局之道就是將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)劃為持有資產(chǎn),招商運營盤活。團隊搭建上,可采用自建與合資兩大方式。

高效導(dǎo)入資源,打造標桿項目。政企合作,政府資源、市場資源兩手抓。做強業(yè)績、高頻發(fā)聲,既要務(wù)實做事,也要積極宣傳。

精細運營策略,注重細節(jié)及客戶體驗。資產(chǎn)增值保值的核心競爭力:產(chǎn)業(yè)化招商模式,科學(xué)化管理評價體系,同時在具體運營事務(wù)上抓大不放小。

資產(chǎn)盤活的同時,踐行社會責(zé)任,打造品牌形象。平衡收益,打造品牌價值,提升競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力。

1.寫字樓租售兩難困境破局

目前商辦市場有五大特征:一是各地的寫字樓以銷售為主;二是隨著目前資產(chǎn)證券化融資模式的成熟,越來越多國有企業(yè)將好的標桿項目用來持有,打造產(chǎn)品品質(zhì),國企自持運營現(xiàn)象逐漸顯著;三是寫字樓客戶以小企業(yè)為主,約70%以上的客戶需求面積為400㎡以下;四是市場上專業(yè)的操盤團隊和人才稀缺;五是國有平臺對寫字樓的評價管理邏輯依然停留在住宅層面。

而對于國企而言,因管理流程缺乏靈活性,寫字樓市場落入租售兩難境地:受制于國資委對于價格的限制,在售賣市場上拼不過民企;而如果打算邊租邊售,就失去對品牌租戶的招租吸引力,項目整體品質(zhì)下降。

但若轉(zhuǎn)換思路,將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)劃為持有型物業(yè),通過招商運營來盤活,則可扭轉(zhuǎn)局面,可同時解決國企人員安置、績效考核、資源聚集篩選等幾大問題,在保留話語權(quán)的同時,也實現(xiàn)附加值的兌現(xiàn)。

為了支撐資產(chǎn)盤活,其專業(yè)團隊建設(shè)有兩種方式,自建運營團隊或成立合資公司。自建團隊投入成本高,基于資產(chǎn)全生命周期視角,團隊職能包括前端策劃定位、中端招商運營、后端銷售退出等,十萬方的項目至少需要20-30人的管理團隊,此模式適合不差錢且渴望擁有輕資產(chǎn)管理輸出能力的國企。

合資形式投入成本小,整合優(yōu)質(zhì)民企的管理團隊進駐,國企于合資公司內(nèi)占小股有利于突破業(yè)務(wù)上的制度限制,但實際操作需要考慮各地監(jiān)管部門對于組織創(chuàng)新的容忍度。

2高效導(dǎo)入資源,打造標桿項目

1.政企合作,行政資源、市場資源兩手抓。

當(dāng)前寫字樓招商主要分為政府與市場渠道。企業(yè)在專業(yè)上有優(yōu)勢但自身能力有限,招商往往無法落實;政府雖有資源,但專業(yè)能力與人才有限,在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上缺乏可行性,此時政企合作是最佳選擇。

國企基于過往項目經(jīng)驗與沉淀的專業(yè)能力,與政府合力做好片區(qū)產(chǎn)業(yè)定位,制定相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策,創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)營商環(huán)境。而在有了產(chǎn)業(yè)政策這個抓手后,企業(yè)可依托市場資源,發(fā)力接洽龍頭企業(yè)及潛力企業(yè)。

2.做強業(yè)績、高頻發(fā)聲,既要務(wù)實做事,也要積極宣傳。

在資源導(dǎo)入、招商過程中,不僅工作要做實,對外更要會說。借力市場活動,渠道媒介等發(fā)布品牌租戶進駐情況,在宣傳層面高頻發(fā)聲,讓更多企業(yè)了解項目品質(zhì)及租售情況,從而吸引更多企業(yè)的入駐。

以楷林打造的湖南金融中心為例:2012年,在楷林投資之初,這片位于長沙橘子洲頭西邊(濱江新城)的地塊是“三無”地塊:無便利交通、無配套設(shè)施、無產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

2015年,楷林一手投資建造的甲級寫字樓不出意料的無人問津,資金鏈瀕臨斷裂。但天無絕人之路,2015年國家授予濱江新城“湘江新區(qū)”國家級新區(qū)稱號,楷林看到了“湘江新區(qū)”這個國家級稱號后蘊藏的“回生”機遇。

楷林通過自身專業(yè)能力與湘江新區(qū)政府建立合作關(guān)系,與政府協(xié)作將湘江新區(qū)定位為金融中心。在政府站臺下,楷林引入長沙銀行。后續(xù)楷林不斷與政府積極溝通、提交提案;同時過程中協(xié)助政府策劃推廣方案,通過各種媒介傳播渠道將湘江新區(qū)金融中心的名號打響,華融湘江銀行、三湘銀行、吉祥人壽等金融機構(gòu)也相繼入駐,在楷林及新區(qū)政府成功將湘江新區(qū)打造成中部、輻射西部,富有活力、特色鮮明的全國一流區(qū)域性金融中心。


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