寫字樓租售市場(chǎng)根據(jù)運(yùn)營(yíng)方式的不同，大致可分為出售、出租、自營(yíng)和證券化四類，雖說這四類模式都以營(yíng)利為目的，但大家比較熟悉的依舊是出售和出租者兩類，對(duì)于自營(yíng)和證券化了解的并不清楚，今天我們就來詳細(xì)說下寫字樓租售市場(chǎng)常見的這幾種營(yíng)利方式。

? 所謂出售就是項(xiàng)目入市后由開發(fā)商出讓產(chǎn)權(quán)，讓投資者去運(yùn)營(yíng)寫字樓，企業(yè)獲取一次性資金收入，當(dāng)然出售也細(xì)分為整體出售、散售兩種，目前寫字樓租售市場(chǎng)主要以散售為主。而出租就是將寫字樓租賃給商家，業(yè)主受租金，當(dāng)然出租里也分了整體出租、分片出租和散租這幾種。

? ? 自營(yíng)就是企業(yè)不出售也不出租，而是自己參與到項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)中，這種情況比較常見的是酒店，基本都是獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，因?yàn)檫@樣利潤(rùn)空間比較大。證券化模式是房企將自持樓盤打包出售給房地產(chǎn)基金或者REITs來回收資金，同時(shí)房企也可持有一些股權(quán)，分享后續(xù)的項(xiàng)目管理收益。

? ? 上文中我們提到了寫字樓租售市場(chǎng)四種常見的盈利模式，那么這四種模式優(yōu)劣勢(shì)分別是什么呢。要知道國(guó)內(nèi)寫字樓租售市場(chǎng)最常見的就是租售兩種模式，而且租賃模式最為常見，究其原因無非是租賃相較于出售現(xiàn)金流穩(wěn)定，盈利能力強(qiáng)，而且地產(chǎn)資產(chǎn)證券化作為可行的融資模式逐漸興起，“租”的模式更易實(shí)現(xiàn)證券化。

? ? 目前國(guó)內(nèi)寫字樓租售市場(chǎng)常見的運(yùn)營(yíng)模式是自持+出租及自持+自營(yíng)為主，比如萬達(dá)就是自持+出租模式，酒店業(yè)務(wù)可自營(yíng)也可委托管理。居然之家是采取直營(yíng)店和加盟店的模式運(yùn)營(yíng)。

? ? 相比出售這種一錘子買賣，自持物業(yè)對(duì)外出租這種運(yùn)營(yíng)模式現(xiàn)金收入更穩(wěn)定，盈利效果也最好，融資更受債權(quán)人青睞。需要額外提及的是以租賃為主的盈利模式資金回籠速度較慢，這會(huì)是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)問題，比如有初期巨大資金投入的決心。